■相続登記（不動産の名義変更）の必要書類について
・不動産の名義変更には、管轄法務局での登記申請が必要です。
・相続登記（相続した不動産の名義変更の必要書類には、たくさんの種類があります。
・相続登記の手続きは、
①遺言に従って申請する場合
②遺産分割協議で決まった割合に従って申請する場合
③法定相続分で申請する場合などがあり
ケースごとに必要書類が異なります。
・下記に一般的な、配偶者と子が相続人となる場合の相続登記について述べてみます。
（故人の兄弟姉妹が相続人となる場合などは異なってきます）
①遺言による相続登記の必要書類
・遺言書がある場合、基本的にその遺言内容通りに相続登記を申請する。
・必要書類
・戸籍謄本（除籍謄本）→被相続人（被相続人の死亡の記載があるもの）
・戸籍謄本→不動産を取得する相続人（不動産の取得者が相続人以外（遺贈の場合）は
不要）
・住民票（除票）→被相続人（戸籍の徐附票でも可）
・住民票→不動産を取得する人（不動産の取得者が相続人以外の場合（遺贈の場合）で
も必要、戸籍の附票でも可）
・固定資産評価証明書→登記申請時の年度のものが必要
・登記申請書
・遺言書
＊遺言による相続登記では、遺言の中で不動産の承継者として指定された人に所有権が移る。遺言者が亡くなったことを証明すれば足りるため、出生から死亡までのすべての戸籍謄本をそろえる必要はない。不動産を取得しない他の相続人の戸籍謄本は添付不要です。
・相続登記の申請は義務化された。自分が不動産を相続したことを知ってから３年以内に
申請をする必要がある。
②遺産分割協議による相続登記の必要書類
・遺言書がなく、相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって、誰がどの財産を取得するかを決める。協議によって、相続人全員の合意のもと、不動産の取得者が決まったら
相続登記する。
・必要書類
・戸籍謄本（除籍謄本）→被相続人（出生から死亡までの全ての戸籍謄本、除籍謄本
改製原戸籍を含む）
・戸籍謄本→相続人全員（不動産を取得しない相続人の分も必要）
・住民票（除票）→被相続人（死亡によって除かれた住民票（除票）が必要、戸籍の
徐附票でも可）
・住民票→不動産を取得する相続人（戸籍の附票でも可、不動産を取得しない相続人は
不要）
・固定資産評価証明書（登記申請時のものが必要、死亡した年度ではない）
・登記申請書
・遺産分割協議書（相続人全員の記名押印（必ず実印）が必要）
・印鑑証明書（相続人全員、有効期限なし）
・相続関係説明図
＊被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍も含む）が必要。
また、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、法定相続人全員の印鑑証明書の添付が必要。不動産を取得しない相続人の戸籍謄本が必要なのは、遺産分割協議に参加する相続に人の資格を証明するため。
③法定相続分による相続登記の必要書類
・遺言書がなく、遺産分割協議もしなかった場合、また、協議がまとまらなかった場合には、法定相続人全員の名義で、それぞれの法定相続分で相続登記の申請ができる。
・必要書類
・戸籍謄本（除籍謄本）→被相続人（出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本
改製原戸籍を含む）
・戸籍謄本→相続人全員（不動産を取得しない相続人の分も必要）
・住民票（除票）→被相続人（死亡によって除かれた住民票（除票）が必要、戸籍の徐
附票でも可）
・住民票→相続人全員（戸籍の附票でも可）
・固定資産評価証明書（登記申請時のものが必要、死亡した年度ではない）
・登記申請書
・相続関係説明図
＊法定相続分による相続登記では、遺産分割協議書、法定相続人の印鑑証明書の添付不要
です。
＊相続登記の申請に権利証は必要か？
・不動産の「権利証」は、所有権の確認書類で、贈与や売買で不動産を取得した際に法務
局から交付される。
・「登記済証」（平成１７年３月７日以前のもの）と、「登記識別情報」（平成17年3月
７日以降のもの。法務局によって切り替え時期が異なる）の2種類があり、これらをま
とめて権利証と呼ぶ。
・一般的な所有権移転登記では、権利証が必要ですが、相続登記では基本的に必要ない。
・理由は、相続人への権利移動は、前所有者の意思が関与せず、相続人単独で申請する
ため。但し、例外として、権利証が必要になるケースがある。
・一つは、被相続人の最後の住所地を証明できない場合。
・もう一つは、遺言による財産の承継（遺贈）の場合。
遺贈に基づく所有権の移転の場合、受遺者と遺言執行者、相続人全員の共同申請となり
権利証が必要となる。
＊登記識別情報について
・登記識別情報とは、登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組み合わ
せからなる12桁の符号です。
・登記識別情報とは、その不動産の登記名義人本人であることを公的に証明する情報のこ
と。平成17年の改正前は、文章形式の「登記済証」（権利証）でしたが、オンラインで
申請の際に、使用できないため、改正後は登記識別情報に変更された。
・不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ、登記名義人となった申請人のみ
に通知される。
・具体的には、所有権移転登記（売却や贈与）、抵当権設定、抹消登記などの時に必要で
す。相続登記の場合、亡くなった本人の登記識別情報は不要です。
・相続登記を行うと、新たに登記識別情報が通知されるが、通知されるのは相続登記を行
った申請人のみです。複数人で相続する場合は、登記識別情報が通知されない相続人
が出ないように、相続人全員で申請を行うようにする。
・登記完了証とは異なる。登記完了証には、不動産の権利者であることを証明する効力は
ない。
・登記を行う際には、登記識別情報の通知の有無を選択できる。
たとえば、複数の不動産を所有している場合、すべて通知を選択すると、複数の重要情
報を管理するリスクがかかります。そのような場合、通知を希望しない選択も可能。
但し、登記識別情報は、登記を行ったときにのみ発行される。通知を希望しない場合、
後から発行はできません。
・登記識別情報がなくても、登記の申請は可能です。
・例えば、法務局の事前通知制度を利用する。登記識別情報を記入せずに登記申請すると
法務局から本人確認の書類が届くので、その書類に捺印して返送すれば登記が可能とな
る。
・登記申請の際には、本人確認方法のため、登記識別情報を登記所に提供する。
・非常に重要な書類ですので、登記識別情報通知書は、目隠しシールを貼り付けて交付さ
れる。目隠しシールをはがした場合には、、第3者に盗み取られないように通知書を封
筒に入れ、封をして金庫などに保管するなど厳重な管理が必要です。
・シールは、一度はがすと元に戻すことができないようになってる。使用する必要性がな
い限りは、開封しないようにする。
・登記識別情報通知書が盗まれたり、盗み取られた場合は、不動産を管轄する登記所の登
記官に対し、失効の申し出をすることができる。再発行や番号の変更はできない。
＊書類の有効期限
・相続登記に必要な書類には、基本的に有効期限はありません。
・何十年も前の戸籍謄本等、印鑑証明書、遺産分割協議書なども使えます。
＊書類の原本還付
・相続登記に際し、提出した、書類（戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など）を
返却希望の際は、原本還付の手続きをする必要がある。
・原本還付の手続き
①必要な書類の全てのコピーを取る
②コピーに「原本の写しに相違ない」旨を記載し、記名押印または署名する。
③使用する印鑑は、申請書と同じもので押印する
④複数の書類を一括で返却希望の際は、すべてのコピーをまとめてホッチキスで止め
先頭ページに記名押印し、残りのページは、割り印する。
⑤申請完了後にすべての書類を返却してもらう。
■多くの金融機関でも、同じ手順で作業することで原本の返却を受けられることが一般的
です。
＊必要書類の取得費用
①戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） 450円
②改製原戸籍謄本 750円
③戸籍の附票の写し 300円
④住民票の写し 200~300円
⑤印鑑証明書 200~300円
⑥固定資産評価証明書 200~400円
＊登録免許税
・登録免許税とは、登記を申請するときに国に納める税金のことです。
・相続を原因とする所有権移転登記の税率は、1000分の4と定められている。
・不動産の固定資産評価証明書の価格×税率0.4％
・相続人以外への遺贈の場合、税率が1000分の20となる。
遺贈とは、遺言によって、財産を無償で譲ることをいう、譲る相手には、特に制限は
ないので、法定相続人以外の人にも財産を承継させることができる。
・不動産の名義変更には、管轄法務局での登記申請が必要です。
・相続登記（相続した不動産の名義変更の必要書類には、たくさんの種類があります。
・相続登記の手続きは、
①遺言に従って申請する場合
②遺産分割協議で決まった割合に従って申請する場合
③法定相続分で申請する場合などがあり
ケースごとに必要書類が異なります。
・下記に一般的な、配偶者と子が相続人となる場合の相続登記について述べてみます。
（故人の兄弟姉妹が相続人となる場合などは異なってきます）
①遺言による相続登記の必要書類
・遺言書がある場合、基本的にその遺言内容通りに相続登記を申請する。
・必要書類
・戸籍謄本（除籍謄本）→被相続人（被相続人の死亡の記載があるもの）
・戸籍謄本→不動産を取得する相続人（不動産の取得者が相続人以外（遺贈の場合）は
不要）
・住民票（除票）→被相続人（戸籍の徐附票でも可）
・住民票→不動産を取得する人（不動産の取得者が相続人以外の場合（遺贈の場合）で
も必要、戸籍の附票でも可）
・固定資産評価証明書→登記申請時の年度のものが必要
・登記申請書
・遺言書
＊遺言による相続登記では、遺言の中で不動産の承継者として指定された人に所有権が移る。遺言者が亡くなったことを証明すれば足りるため、出生から死亡までのすべての戸籍謄本をそろえる必要はない。不動産を取得しない他の相続人の戸籍謄本は添付不要です。
・相続登記の申請は義務化された。自分が不動産を相続したことを知ってから３年以内に
申請をする必要がある。
②遺産分割協議による相続登記の必要書類
・遺言書がなく、相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって、誰がどの財産を取得するかを決める。協議によって、相続人全員の合意のもと、不動産の取得者が決まったら
相続登記する。
・必要書類
・戸籍謄本（除籍謄本）→被相続人（出生から死亡までの全ての戸籍謄本、除籍謄本
改製原戸籍を含む）
・戸籍謄本→相続人全員（不動産を取得しない相続人の分も必要）
・住民票（除票）→被相続人（死亡によって除かれた住民票（除票）が必要、戸籍の
徐附票でも可）
・住民票→不動産を取得する相続人（戸籍の附票でも可、不動産を取得しない相続人は
不要）
・固定資産評価証明書（登記申請時のものが必要、死亡した年度ではない）
・登記申請書
・遺産分割協議書（相続人全員の記名押印（必ず実印）が必要）
・印鑑証明書（相続人全員、有効期限なし）
・相続関係説明図
＊被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍も含む）が必要。
また、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、法定相続人全員の印鑑証明書の添付が必要。不動産を取得しない相続人の戸籍謄本が必要なのは、遺産分割協議に参加する相続に人の資格を証明するため。
③法定相続分による相続登記の必要書類
・遺言書がなく、遺産分割協議もしなかった場合、また、協議がまとまらなかった場合には、法定相続人全員の名義で、それぞれの法定相続分で相続登記の申請ができる。
・必要書類
・戸籍謄本（除籍謄本）→被相続人（出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本
改製原戸籍を含む）
・戸籍謄本→相続人全員（不動産を取得しない相続人の分も必要）
・住民票（除票）→被相続人（死亡によって除かれた住民票（除票）が必要、戸籍の徐
附票でも可）
・住民票→相続人全員（戸籍の附票でも可）
・固定資産評価証明書（登記申請時のものが必要、死亡した年度ではない）
・登記申請書
・相続関係説明図
＊法定相続分による相続登記では、遺産分割協議書、法定相続人の印鑑証明書の添付不要
です。
＊相続登記の申請に権利証は必要か？
・不動産の「権利証」は、所有権の確認書類で、贈与や売買で不動産を取得した際に法務
局から交付される。
・「登記済証」（平成１７年３月７日以前のもの）と、「登記識別情報」（平成17年3月
７日以降のもの。法務局によって切り替え時期が異なる）の2種類があり、これらをま
とめて権利証と呼ぶ。
・一般的な所有権移転登記では、権利証が必要ですが、相続登記では基本的に必要ない。
・理由は、相続人への権利移動は、前所有者の意思が関与せず、相続人単独で申請する
ため。但し、例外として、権利証が必要になるケースがある。
・一つは、被相続人の最後の住所地を証明できない場合。
・もう一つは、遺言による財産の承継（遺贈）の場合。
遺贈に基づく所有権の移転の場合、受遺者と遺言執行者、相続人全員の共同申請となり
権利証が必要となる。
＊登記識別情報について
・登記識別情報とは、登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組み合わ
せからなる12桁の符号です。
・登記識別情報とは、その不動産の登記名義人本人であることを公的に証明する情報のこ
と。平成17年の改正前は、文章形式の「登記済証」（権利証）でしたが、オンラインで
申請の際に、使用できないため、改正後は登記識別情報に変更された。
・不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ、登記名義人となった申請人のみ
に通知される。
・具体的には、所有権移転登記（売却や贈与）、抵当権設定、抹消登記などの時に必要で
す。相続登記の場合、亡くなった本人の登記識別情報は不要です。
・相続登記を行うと、新たに登記識別情報が通知されるが、通知されるのは相続登記を行
った申請人のみです。複数人で相続する場合は、登記識別情報が通知されない相続人
が出ないように、相続人全員で申請を行うようにする。
・登記完了証とは異なる。登記完了証には、不動産の権利者であることを証明する効力は
ない。
・登記を行う際には、登記識別情報の通知の有無を選択できる。
たとえば、複数の不動産を所有している場合、すべて通知を選択すると、複数の重要情
報を管理するリスクがかかります。そのような場合、通知を希望しない選択も可能。
但し、登記識別情報は、登記を行ったときにのみ発行される。通知を希望しない場合、
後から発行はできません。
・登記識別情報がなくても、登記の申請は可能です。
・例えば、法務局の事前通知制度を利用する。登記識別情報を記入せずに登記申請すると
法務局から本人確認の書類が届くので、その書類に捺印して返送すれば登記が可能とな
る。
・登記申請の際には、本人確認方法のため、登記識別情報を登記所に提供する。
・非常に重要な書類ですので、登記識別情報通知書は、目隠しシールを貼り付けて交付さ
れる。目隠しシールをはがした場合には、、第3者に盗み取られないように通知書を封
筒に入れ、封をして金庫などに保管するなど厳重な管理が必要です。
・シールは、一度はがすと元に戻すことができないようになってる。使用する必要性がな
い限りは、開封しないようにする。
・登記識別情報通知書が盗まれたり、盗み取られた場合は、不動産を管轄する登記所の登
記官に対し、失効の申し出をすることができる。再発行や番号の変更はできない。
＊書類の有効期限
・相続登記に必要な書類には、基本的に有効期限はありません。
・何十年も前の戸籍謄本等、印鑑証明書、遺産分割協議書なども使えます。
＊書類の原本還付
・相続登記に際し、提出した、書類（戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など）を
返却希望の際は、原本還付の手続きをする必要がある。
・原本還付の手続き
①必要な書類の全てのコピーを取る
②コピーに「原本の写しに相違ない」旨を記載し、記名押印または署名する。
③使用する印鑑は、申請書と同じもので押印する
④複数の書類を一括で返却希望の際は、すべてのコピーをまとめてホッチキスで止め
先頭ページに記名押印し、残りのページは、割り印する。
⑤申請完了後にすべての書類を返却してもらう。
■多くの金融機関でも、同じ手順で作業することで原本の返却を受けられることが一般的
です。
＊必要書類の取得費用
①戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） 450円
②改製原戸籍謄本 750円
③戸籍の附票の写し 300円
④住民票の写し 200~300円
⑤印鑑証明書 200~300円
⑥固定資産評価証明書 200~400円
＊登録免許税
・登録免許税とは、登記を申請するときに国に納める税金のことです。
・相続を原因とする所有権移転登記の税率は、1000分の4と定められている。
・不動産の固定資産評価証明書の価格×税率0.4％
・相続人以外への遺贈の場合、税率が1000分の20となる。
遺贈とは、遺言によって、財産を無償で譲ることをいう、譲る相手には、特に制限は
ないので、法定相続人以外の人にも財産を承継させることができる。
